Nova Lei do Aluguel redefine deveres de inquilinos e proprietários, exige contrato escrito com cláusulas claras, limita reajuste anual vinculado a índices oficiais, proíbe múltiplas garantias, aceita assinatura digital e fortalece a proteção jurídica em locações residenciais e comerciais em 2025 para evitar abusos em multas, reajustes e rescisões antecipadas.
A Lei do Aluguel, nome popular da Lei do Inquilinato nº 8.245 de 1991, foi atualizada e teve suas mudanças explicadas, alterando regras de contratos residenciais e comerciais de milhões de brasileiros que vivem de aluguel.
As novas normas trazem foco em contrato escrito obrigatório, limitação de reajuste anual, multa proporcional na rescisão antecipada, uso de assinatura digital e proibição de mais de uma garantia locatícia na mesma locação, buscando mais transparência, equilíbrio e segurança jurídica entre inquilinos e proprietários.
Contrato escrito obrigatório e assinatura digital válida
Com a atualização, a regra é clara: todo contrato de aluguel precisa ser escrito e conter informações completas. O documento deve especificar, de forma objetiva, o valor do aluguel, a data de vencimento, o prazo da locação, o índice de reajuste escolhido e o tipo de garantia locatícia adotada, como fiança, caução ou seguro fiança.
A lei deixa mais evidente que contratos informais, verbais ou sem cláusulas bem definidas ficam vulneráveis em disputas judiciais. Em um conflito, um contrato incompleto ou mal redigido pode ser questionado com mais facilidade, o que aumenta o risco para inquilino e proprietário.
Outra mudança importante é o reconhecimento das assinaturas digitais com validade jurídica, o que facilita a formalização do contrato quando as partes estão em cidades diferentes ou negociam à distância. Assim, o inquilino pode assinar eletronicamente, desde que sejam usados meios aceitos pelo ordenamento jurídico, garantindo autenticidade e segurança do documento.
Reajustes anuais mais previsíveis na Lei do Aluguel
A atualização da Lei do Aluguel reforça que o reajuste do aluguel só pode acontecer uma vez por ano, na data de aniversário do contrato, salvo exceções já previstas na legislação. Esse ponto é essencial para dar previsibilidade ao orçamento do inquilino e evitar aumentos frequentes.
O índice de correção precisa estar definido no contrato e, em geral, são usados indicadores oficiais, como IPCA ou IGP M. Reajustes acima do índice combinado ou muito distantes da inflação podem ser considerados abusivos e, por isso, contestados judicialmente pelo inquilino.
Na prática, o inquilino deve sempre conferir qual índice está citado no contrato e comparar o aumento calculado com a variação real desse indicador. Se o valor subir muito além do índice de referência, é sinal de alerta e pode ser o caso de buscar negociação ou orientação jurídica.
Multa de rescisão antecipada passa a ser proporcional
Uma das mudanças que mais impactam o dia a dia de quem aluga imóvel é a regra da multa por rescisão antecipada proporcional ao tempo restante de contrato. A ideia é impedir que o inquilino seja obrigado a pagar valores cheios, mesmo após ter cumprido boa parte do prazo.
Exemplo clássico: em um contrato de 12 meses com multa de três aluguéis, se o inquilino permaneceu no imóvel por 8 meses e decide sair, ele não paga mais os três aluguéis completos. A multa deve ser recalculada de forma proporcional, considerando apenas os 4 meses que faltam para terminar o contrato.
Além disso, a lei admite situações em que a multa pode ser reduzida ou até isenta, como casos de transferência obrigatória para outra cidade por motivo de trabalho, problemas estruturais graves no imóvel que impeçam o uso adequado ou descumprimento de obrigações pelo proprietário. Nesses cenários, o inquilino ganha mais proteção para não ser penalizado de forma injusta.
Mais segurança jurídica na conservação do imóvel
A atualização também reforça a responsabilidade do proprietário sobre a entrega do imóvel. O bem deve ser entregue em condições adequadas de uso, sem infiltrações, defeitos estruturais importantes ou problemas graves na parte elétrica e hidráulica.
O inquilino tem o direito de exigir que reparos estruturais sejam feitos antes de assumir o imóvel ou logo no início da locação. Já as pequenas manutenções do dia a dia, como troca de lâmpadas, consertos simples de uso corriqueiro e limpeza, continuam sob responsabilidade do inquilino.
Por outro lado, reparos estruturais ou problemas que não decorrem do uso normal devem ser arcados pelo proprietário. Se surgirem trincas, vazamentos sérios, falhas antigas de instalação elétrica ou hidráulica, é o dono do imóvel que precisa providenciar o conserto, garantindo condições dignas de moradia ou funcionamento do ponto comercial.
O que continua igual na Lei do Aluguel e exige atenção
Apesar das novidades, a base legal segue sendo a Lei do Inquilinato, que mantém os princípios centrais da relação locatícia. O inquilino continua obrigado a pagar o aluguel e os encargos no prazo combinado, como condomínio e contas de consumo, quando previsto em contrato.
Na devolução do imóvel, permanece a regra do desgaste natural pelo uso normal. Não se exige que o inquilino entregue o imóvel em estado de “zero quilômetro”, mas ele deve devolvê lo em condições semelhantes às de quando recebeu, considerando o uso comum e o tempo de permanência.
Quanto às garantias, continuam válidas opções como caução, fiador ou seguro fiança, definidas pelas partes no contrato. A novidade importante é o reforço da proibição de o proprietário exigir mais de uma garantia ao mesmo tempo para o mesmo contrato, o que evita exigências excessivas e barreiras de entrada para quem busca um imóvel para morar ou trabalhar.
Passos práticos para o inquilino se proteger com a nova Lei do Aluguel
Diante desse cenário, quem vive de aluguel precisa adotar uma postura mais atenta. O primeiro passo é exigir sempre um contrato escrito, completo e atualizado, com todas as cláusulas bem redigidas e alinhadas com a Lei do Aluguel. Nada de aceitar acordos somente verbais ou documentos incompletos.
Antes de assinar, é fundamental conferir se o índice de reajuste anual e a data do aumento estão claramente indicados, bem como o valor da multa por rescisão antecipada e a forma de cálculo proporcional. Se algo não estiver claro, é melhor pedir ajuste antes da assinatura.
Sempre que possível, vale usar assinatura eletrônica em plataforma confiável, o que traz praticidade sem perder validade jurídica, especialmente para contratos à distância. Na hora de sair do imóvel antes do prazo, o inquilino deve revisar a cláusula de multa, recalcular o valor de forma proporcional e conferir se o proprietário está aplicando corretamente a regra.
Por fim, é essencial guardar todos os documentos e provas da relação de aluguel. Contrato assinado, recibos de pagamento, laudos de vistoria, fotos do estado do imóvel na entrada e na saída servem como proteção em caso de cobrança indevida ou disputa judicial futura. Esses registros podem ser decisivos para comprovar que o inquilino cumpriu sua parte.
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